今天是:
主辦:孝感市人民代表大會常務委員會
加強物業管理法制建設 營造安全舒適文明和諧的居住環境
發布時間:2018-12-07 來源:   作者: 
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——《孝感市住宅小區物業管理條例》熱點解讀

 

《孝感市住宅小區物業管理條例》(以下簡稱條例)于2018年11月19日經湖北省第十三屆人大常委會第六次會議批準,將于2019年3月1日正式施行。物業管理連著千家萬戶的切身利益,條例如何解決一直存在于我們生活中的一些問題,哪些規定與我們生活息息相關呢?帶著疑問,記者采訪了市人大常委會法工委工作人員。

問:業主大會和業主委員會如何成立?

答:業主大會和業主委員會是實現業主自我管理、保障業主合法權益的基本途徑,但現實的情況是現在大多數小區召開不了業主大會,成立不了業主委員會,導致物業管理主體缺失,這是小區物業管理工作中的一個普遍難題。對此,條例第六條規定:住宅小區符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議,成立業主大會:(一)交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的;(二)交付的房屋套數達到總套數百分之五十的;(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數比例達到百分之二十的。

條例還突出了基層政府在業主大會、業主委員會成立過程中的指導和監督作用,第四條規定:街道辦事處、鄉鎮人民政府依法組織和指導本轄區內的住宅小區成立業主大會、選舉業主委員會,指導和監督業主大會、業主委員會依法履行職責,協調物業管理與社區管理、社區服務的關系,調解物業管理糾紛。

:一些小區住戶多、業主大會召開難,該怎么辦?

答:現在很多住宅小區面積較大,涉及住戶較多,有的小區業主多達幾千戶,組織召開業主大會表決相關事項較為困難。對此,條例第九條規定:住宅小區內業主戶數超過三百戶的,可以以棟、單元或者樓層為單位推選業主代表,成立業主代表大會。同時,為保證業主代表能完全、真實地反映所代表的業主意見,條例還規定,業主代表參加業主代表大會會議前,應當事先書面征求其所代表的業主意見,并將經業主本人簽字的書面意見在業主代表大會會議如實反映。

問:尚未成立業主大會的小區,物業誰來管?

答:對不具備成立業主大會條件,具備成立業主大會條件但未成立,或者業主委員會不履行職責達一年以上的住宅小區,條例第十六條規定:可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府組織成立物業管理委員會,代行業主委員會職責。同時還規定,物業管理委員會由業主代表和街道、社區、公安派出所、建設單位等派員組成,其中業主代表不少于百分之六十,以棟、單元或者樓層為單位在業主中推選產生。

問:確定物業公司,應當招投標還是協議選聘?

答:小區舒適有序的居住環境離不開物業公司的專業服務,但是,具體由哪個物業公司入駐提供服務,誰說了算?對此,條例第二十條規定:新建住宅小區在取得房屋預售許可或者現售備案前,建設單位應當通過招投標方式選聘物業服務企業對物業進行前期管理,并與物業服務企業簽訂前期物業服務合同。投標人少于三個或者建筑物總面積不超過三萬平方米的,經房屋行政主管部門批準,可以采取協議方式選聘前期物業服務企業。

問:物業能否隨意調整收費標準?

答:物業服務收費是小區業主與物業公司產生矛盾的焦點。一方面,隨著人力成本提高,物業服務費客觀存在調整需要;另一方面,業主對上調物業服務費抵觸較大,致使合理的調價無法實現。對此,條例第二十九條規定:前期物業服務收費實行政府定價管理,收費標準由價格行政主管部門會同房屋行政主管部門制定,并向社會公布。實行政府定價管理以外的物業服務,收費標準應當在成本核算、公開公示、與業主充分協商的基礎上,由業主委員會與物業服務企業在物業服務合同中約定。

問:在老舊小區整治改造方面作了哪些規定?

答:目前,我市很多老舊小區管線老化、公共設施配套不全、房屋安全隱患增多,制約了物業管理工作的開展,應當對這些小區進行改造提升,使其達到能夠實行物業管理的條件。對此,條例第三十五條規定:一是市、縣(市、區)人民政府應當制定老舊小區物業改造規劃和年度實施計劃,完善公共配套設施設備,改善老舊小區的綜合環境和物業服務;二是老舊小區物業完成改造后,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織業主成立業主大會,由業主大會決定選聘物業服務企業或者其他管理人實施物業管理;三是未實施物業管理的老舊小區,街道辦事處、鄉鎮人民政府在征求業主意見后,可以指定物業所在地社區居民委員會組織提供清潔衛生、秩序維護等基本物業服務,所需費用由全體業主分攤;四是市、縣(市、區)人民政府應當對老舊小區物業改造和物業管理相關費用給予適當補貼。

問:多層住宅樓房可否加裝電梯?

答:為解決老年居民上下樓難,國內一些城市開始試點給老舊小區多層住宅加裝電梯。我市不少居民,尤其是住在較高樓層、家中有老人的民,越來越關注這一問題:多層住宅樓房加裝電梯可否在我市推行?對此,條例第三十八條規定業主為既有住宅增設電梯,應當符合有關法律、法規規定和安全技術規范,并依法辦理有關手續;增設電梯方案經本單元(棟)專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意的,可以申請為既有住宅增設電梯。目前,既有住宅增設電梯的具體辦法已由市人民政府制定出臺。

問:小區停車位的使用管理有哪些規定?

答:近年來,小區為了停車位的事情,經常有業主和物業公司、開發商發生糾紛,究其原因主要有兩個:一是車位、車庫權屬不清;二是車位、車庫數量有限,不能滿足業主需要。對此,條例第四十條對小區車位、車庫的使用管理作出了以下規定:一是住宅小區內規劃配建的車位、車庫應當優先滿足業主的停車需要;二是建設單位應當在銷售房屋時公布住宅小區內規劃配建的車位、車庫及租售方案,明確車位、車庫的權屬及數量、租售價格、價格有效期等;三是占用業主共有道路或者場地用于停放車輛的車位,屬于全體業主共有,其管理、使用、收費等具體事項由業主大會決定。

問:住宅專項維修資金如何使用?

答:住宅專項維修資金,又被稱為房屋的“養老錢”和“治病錢”。然而,當樓房樓頂漏水、電梯年久失修時,卻因申請程序繁瑣、審批時間過長而無法救急。此,條例第四十三條對住宅專項維修資金的申請、核準程序作了簡化規定:一是住宅專項維修資金的使用,經業主大會依法決定,可以根據維修范圍以單元(棟)為單位進行表決,也可以采取異議表決,即持不同意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過;二是常規、可預見的小額維修,可以采取業主大會一次投票集中表決多個維修項目的方式安排住宅專項維修資金的使用;三是發生危及或者可能危及人身財產安全的緊急情況,需要立即維修的,可以由物業服務企業或者業主委員會安排先行維修,事后補辦相關手續并向全體業主公示。

問:小區公共收益如何處置?

答:目前,由于小區業主自治組織缺失,公共收益多為物業公司收取、保管甚至侵占,存在公共收益管理責任主體不明確、收益使用用途不規范、收支情況不公開透明等問題,導致矛盾糾紛較多。對此,條例第四十六條規定:一是利用物業共有部分進行經營的,所得收益屬于全體業主共有,主要用于補充住宅專項維修資金,也可以根據業主大會的決定使用;二是物業服務企業代為收取、保管前款經營收益,可以按照合同約定提取勞務費;三是物業共有部分的經營收益及其使用情況,應當每半年公布一次。



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